Quem cuida de prédio conhece imóvel por dentro
Há mais de 13 anos a Jordão administra condomínios em São Paulo. Na visita, olhamos o que costuma passar despercebido: manutenção, contas do condomínio e regras da convenção.
Imagem ilustrativaO anúncio mostra a sala iluminada, a varanda e uma foto bonita do hall. Não mostra a infiltração que o síndico tenta resolver há dois anos, nem a assembleia em que os moradores aprovaram uma obra que vai chegar ao seu boleto.
A Jordão Gestão de Condomínios administra prédios residenciais, comerciais e associações em São Paulo há mais de 13 anos. Quem passa esse tempo todo em vistoria de caixa d’água, reunião com síndico e leitura de ata aprende onde as surpresas costumam morar. É esse olhar que a Jordão Imobiliária leva para a visita, e que você também pode treinar.
Imagem ilustrativaA fachada e as áreas comuns contam a rotina do prédio
Antes de entrar no apartamento, olhe para fora. Reboco manchado, pastilha caindo, portão que emperra e lixeira transbordando não são sentença, mas mostram com que frequência o prédio recebe cuidado. Um condomínio bem administrado tem rotina: limpeza da caixa d’água registrada, extintores dentro da validade, laudo de manutenção do elevador à vista. Pergunte onde fica esse papel. Quem administra direito mostra sem constrangimento.
Imagem ilustrativaElevador, caixa d’água e garagem
Elevador antigo não é problema por ser antigo. Vira problema quando ninguém sabe quando será modernizado nem quanto vai custar. Pergunte se há obra prevista, se o contrato de manutenção está em dia e quanto tempo o equipamento costuma ficar parado.
Na garagem, confira se a vaga é fixa ou rotativa, se o seu carro cabe na altura e na largura, e se há marcas de infiltração na laje. No último andar, procure mancha no teto: é o primeiro sinal de que a impermeabilização ou a caixa d’água pedem atenção.
Imagem ilustrativaA taxa de condomínio e o que ela cobre
Dois prédios com a mesma taxa podem entregar coisas bem diferentes. Em um, ela inclui água, gás e portaria 24 horas. No outro, cobre pouco e o resto vem em rateio. Uma taxa muito baixa às vezes só indica um prédio que adia manutenção e vai cobrar depois, de uma vez.
Peça a previsão orçamentária e o último balancete. Veja quanto vai para folha de funcionários, quanto para manutenção e quanto sobra para emergências. Conta de condomínio lida com calma ensina mais do que qualquer conversa de plantão.
Imagem ilustrativaFundo de reserva e inadimplência
O fundo de reserva é a poupança do prédio. Com saldo, uma bomba que queima ou um reparo urgente se resolve sem susto. Zerado, a conta vai para os moradores, em cota extra, no mês seguinte.
A inadimplência segue a mesma lógica. Quando muita gente deixa de pagar, o caixa aperta e quem paga em dia sustenta o resto. Não existe percentual mágico, mas inadimplência alta somada a fundo vazio merece uma pergunta firme ao síndico ou à administradora. E, na nossa experiência, desconfie mais do prédio que se recusa a mostrar os números do que daquele que tem um número ruim e explica o que está fazendo a respeito.
O anúncio mostra o apartamento. A ata mostra o prédio.
Imagem ilustrativaA ata da última assembleia diz o que o anúncio não diz
A ata é o diário do condomínio. Nela aparecem obras aprovadas, reclamação que se repete, discussão sobre multa, troca de síndico, processo em andamento. Leia a última assembleia ordinária e as extraordinárias do ano. Procure obra aprovada que ainda não foi cobrada, ação judicial contra o condomínio e briga antiga que nunca se resolveu.
Esses documentos costumam estar com a administradora ou com o síndico, e vale pedir antes de fazer a proposta, não depois. Uma lista curta para levar à visita:
- Últimas atas de assembleia, ordinárias e extraordinárias
- Balancete recente e previsão orçamentária
- Convenção e regimento interno
- Laudos e registros de manutenção de elevador, extintores e caixa d’água
- Obras aprovadas, rateios extras em andamento e ações judiciais
Imagem ilustrativaConvenção e regimento: o que você poderá fazer lá dentro
A convenção é a lei do prédio. Ela diz se pode ter cachorro, a partir de que horário a reforma é permitida, se é preciso apresentar laudo técnico antes de quebrar uma parede, e quando o salão de festas fecha. Também pode definir se o imóvel aceita locação por temporada. Algumas convenções proíbem, e isso muda tudo para quem pensa em comprar para pagar as parcelas com diária.
Imagine alguém que compra um apartamento contando com aluguel por aplicativo e só depois descobre que a convenção veta a prática. O imóvel é o mesmo, o plano caiu. Ler antes custa meia hora.
Quem aluga também precisa ler. O contrato de locação costuma exigir que o inquilino respeite o regimento do prédio, e a Lei do Inquilinato convive com essas regras internas.
Imagem ilustrativaVamos conversar sobre o seu caso.
Antes de decidir por um imóvel, converse com um corretor da Jordão sobre o prédio que está no seu radar. Ele ajuda a reunir os documentos e a ler o que está escrito neles, e, se o caso tiver pontos delicados, vale levar a dúvida também a um advogado. A decisão é sua, mas com mais informação na mesa.
